“Даяана подкаст” ийн энэ дугаараар МИК хувьцаат компанийн ТУЗ-ийн хараат бус гишүүн, эдийн засагч, доктор Ч.Хашчулууныг урьж, МИК хувьцаат компанитай холбоотой олны анхаарал татсан асуудалд хариу авснаа хүргэж байна. 

-Монголын Ипотекийн корпорац орон сууцны зээлийн 6. 8 хувийн хүүнээс ямар ашиг хүртдэг вэ гэдгээс яриагаа эхэлье.

-Нэг ч хувийн хүү авдаггүй. 00 хувь. Иргэн, банк хоёр хоорондоо орон сууцны зээлийн гэрээ байгуулахад 8 эсвэл 6 хувиар байх уу, шаардлагад нийцэхгүй бол зах зээлийн жишгээр нь өндөр хүүтэй зээл олгох уу гэдэг дээр огт оролцдоггүй. Шимтгэл авдаггүй.


-Тэгвэл МИК компани орон сууцны зээлтэй хэрхэн яаж холбогдож, ямар үүрэг хүлээдэг юм бэ?   

-Энд жаахан түүхээс эхэлмээр байна. 1970-аад онд Вьетнамын дайн дуусаад олон мянган Америк залуус дайнаас эх орондоо ирээд байр сууц авах гэхэд орлого нь хүрэхгүй хүнд байдалтай тулгарсан байдаг. 

Энэ үед Америкийн Засгийн газар орон сууцны зээл олгож, тухайн зээлийг нь хоёрдогч зах зээл дээр үнэт цаас болгож борлуулаад, орлогыг дахиад тухайн зээлдээ зориулсан. Зээлийн энэ арга хэлбэр  70, 80-аад онд хэд хэдэн үе шаттай хөгжиж ирсэн. Одоо бол энэ дэлхийд хүлээн зөвшөөрөгдсөн аргачлал. 

Монгол улсад  2005 онд АНУ-ын албан ёсны тусламжийн байгууллага судалгаа хийгээд танайд мөн манайхтай төстэй нөхцөл байдал үүсч байна. Байрны үнэ их өндөр, хүмүүсийн орлого хүрдэггүй,  төрөөс санхүүжилт оруулдаггүй юм байна гээд өөрийн туршлагаас танилцуулсан.

Манай улс  хөрөнгөөр баталгаажсан ипотекийн зээлийг 2005 оноос өгч эхэлсэн. 

Подкаст сонсох:

2006 онд Засгийн газар анх удаа “40 мянган орон сууц” хөтөлбөр зарласан. Энэ үеэс яг л Америктай адил асуудалтай тулгарахад санхүүгийн эх үүсвэрийг л шийдэх ёстой гэдэг шийдэлд хүрсэн. 

2010 оноос манай эдийн засгийн байдал харьцангуй тогтворжиж, 2013 оноос 8 хувийн хүүтэй зээл эхэлсэн. Үүнээс өмнө төр 5 хувь, 6 хувийн зээл өгч үзсэн. 

Шууд л төрөөс мөнгө олгоё гэж эхэлж байсан л даа.  Гэсэн ч хэд хэдэн асуудал үүссэн. 

Төрийн мөнгө хүрэлцдэггүй, зээл хүссэн хүмүүс нь их. Хоёрт хэрэв төр нь иргэдэд шууд зээл олгож эхэлвэл олон мянган хүний дараалал үүснэ. 

ТОКС, НОСК гээд төрийн компаниудыг харж байсан байх. Хямд байранд иргэдийг оруулахад ямар их дараалал гомдол үүссэн билээ.

Олон мянган гэрээг судална, баримтуудыг цуглуулна. Тийм учраас төр бодлогоор хангаж, санхүүжилт гаргаж өгч болох ч гүйцэтгэх ажил нь арилжааны банкуудын ажил юм байна гэж тогтсон байдаг.  Энэ шатанд МИК-ийн ямар ч оролцоо байхгүй, дундаас нь шимтгэл авдаггүй.  

Дараагийн шатанд арилжааны банкнуудад хүүгээр орлого авчирдаг зээлүүд гараад ирж байгаа юм. Орон сууцны энэ зээл эрсдэл арай бага. Тэгэхээр банкууд багцлаад үнэт цаас болгож дараагийн хөрөнгө оруулагчдад зарна. 

Тэр зарах ажлыг МИК компани хийдэг. Энд заавал МИК байх албагүй л дээ. Хуулийн дагуу Санхүүгийн зохицуулах хорооноос тусгай зөвшөөрлөө аваад аль ч компани ажиллаж болно. Манайд бол яг тийм хэлбэрээр ТОСК 100 тэрбум төгрөгийн үнэт цаас гаргасан.


-Ипотекийн салбарт яг ийм ажил үйлчилгээ байхгүй тохиолдолд ямар эрсдэл үүсч болох вэ?

-Байгууллага бонд гаргаад дахиад мөнгө босгохгүй бол, Монгол банк, Сангийн яам тухайн жилдээ санхүүжилт хийхгүй бол өөр хаанаас ч эх үүсвэр орохгүй. 

Арилжааны банкууд мөнгө олж ирж байж зээл гаргана.Гэтэл арилжааны банканд дандаа 9-11 хувийн хүүтэй хадгаламжийн мөнгө л ирдэг. Тэр хүүнээс доогуур, 8 хувийн хүүтэй зээл олгоно гэж байхгүй. 

Урт хугацааны зээл бол бүр байхгүй.  Богино хугацааны зээлүүд байлаа гэхэд үнэт цаас болгоод 30, 40 жилийн хугацаатай баталгаа гаргаад борлуулна гэж үгүй.  


-Одоо олгож байгаа орон сууцны зээлийн эх үүсвэр нь хаанаас яаж гарч байна?

-2017 он хүртэл Засгийн газар, Монгол банк хоёр санхүүжүүлээд явж байсан. 2017 онд ОУВС Монгол банк нь орон сууцны зах зээлд мөнгө гаргах нь оновчгүй гээд татаастай, хямдруулсан мөнгө олгохыг болиулсан. 

Тиймээс сүүлийн 5 жилд зээлийн эх үүсвэр нь МИК-ийн бондын эргэн төлөлтөөс орж ирж байна. Хэрэв МИК гэсэн байгууллага байхгүй байсан бол сүүлийн 5 жил ийм хөнгөлттэй зээл олгож чадахгүй байсан гэсэн үг.


-Хэрэв төр энэ ажил үйлчилгээг өөртөө авбал ямар сайн, саар тал гарах бол?  

-Иргэд бага хүүтэй, урт хугацаатай зээл олдоосой л гэж хүсч бодож байгаа. Ер нь төрөөс иргэд шууд зээл авах боломж байхгүй. Тухайлбал зорилтод бүлэгт ороогүй хүмүүс бүгдээрээ зээл авч чадахаа байчихдаг. 

Шаардлагыг нь хангаад зээлээ авахаар болоход санал болгож байгаа байр нь үнэтэй, богино хугацаатай, урьдчилгаа нь өндөр гээд асуудлууд гарч ирдэг. Энэ дундах харилцаанд МИК огт оролцдоггүй. 

Төр арилжааны банкнуудыг 6 хувийн хүүгээ бууруулж болно гэсэн шийдвэрийг маргааш ч гаргаж болно. Ямар ч асуудал байхгүй. Энэ нөхцөлд арилжааны банкууд төрийн энэ зээл дээр нь орж ажиллах эсэхээ шийдэх хэрэгтэй болно. 

Өчнөөн хүмүүсийн өргөдлийг шалгана, баримт бүрдүүлнэ, гэрээг нь хийнэ, мөнгийг нь олгоно, байрыг нь барьцаанд нь авна, зээлээ төлөхгүй бол байрыг нь борлуулж байж алдагдлаа нөхнө. Ингэж ажилладаг учраас ашиггүй бизнес рүү тэд орох уу.

Төр иргэдэд шууд зээл өгч чаддаггүй, зээл олгодог газар ч биш. Юу болдгийг бид бүгд харж байгаа. Тиймээс зарчим нь арилжааны банкуудаар дамжуулан олгох ёстой.  

Зээл яваандаа хуримтлагдаад ирдэг. Түүнийг дараагийн эргэлтэд оруулж мөнгө босгох нь буцаад орон сууцны зээлийн эх үүсвэр нэмэгдэх сайн талтай. Ингэж чадахгүй бол иргэдийн гар дээр очдог орон сууцны зээлийн хэмжээ буурна л гэсэн үг.


-Монголын ипотекийн корпорац яг хэний эзэмшлийнх юм бэ?

-IPO хийсэн хувьцаат компани. Хөрөнгийн бирж дээр хувьцаагаа зарчихсан байгууллага. 

Ойролцоогоор 19 хувийг төрийн байгууллага болох Төрийн банк, Хөгжлийн  банк хоёр эзэмшдэг. Үлдсэн хувийг арилжааны банкууд эзэмшдэг. Худалдаа хөгжлийн банк нийт хувьцааны 9.9 хувийг эзэмшиж байна. 

Мөн 200 гаруй иргэн хувьцааг нь авсан байдаг. Мэдэгдэл гарснаас хойш хувьцааны ханш буурсан байна билээ.


-Миний авсан мэдээгээр Шадар сайдын мэдэгдлээс хойш МИК компанийн хувьцааны ханш нь 13 хувиар буурч, 3 тэрбум төгрөгийн алдагдал хүлээсэн гэсэн байсан?

-Тийм тийм. Ер нь хувьцааны үнэ буурч байгаа юм чинь компанийн үнэлгээ буурлаа л гэсэн үг.


-ОУ-ын зах зээлд дээр бонд гаргаад ямар хэмжээний хөрөнгө босгосон юм бэ?

-ОУВС Монгол банкийг дахиж ипотекийн зээлд мөнгө босгохыг хориглосноос хойш өмнөх хүмүүсийн эргэн төлөлтийн мөнгө зээлэнд эргэлдсэн. Хямралуудын үед зээл төлөлт улам багассан. Тэгэхээр МИК компани Монголын зах зээлийг хөгжүүлэхийн тулд гаднаас хөрөнгө босгох нь зүйтэй юм байна гээд Сангийн яам, Засгийн газраас зөвшөөрөл авч ажлаа эхэлсэн. 

2019, 2020 оны арилжаагаар 300 сая доллар босгож, 100 хувь орон сууцны зээлд зориулаад байна.  Энэ мөнгө монголын зах зээлд доллар дотогшлох, долларын ханшийг тогтооход тус болж л байгаа байх.

Монголын компаниудаас шууд дэлхийн зах зээлд гарч бонд босгох нь ховор. Манай уул уурхай, санхүүгийн зарим компани гаргаж байгаа ч ийм хэмжээнд хүрээгүй. 

МИК компанийн хувьд 2004 оноос энэ чиглэлээр ажилласан. Бүх шаардагдах ОУ-ын байгууллагын гишүүн байгууллага. ОУ-ын түвшний засаглалыг нэвтрүүлэх ажлыг сүүлийн хоёр жил удирдаж байсан хүн нь би байгаа юм. 

Компанийн дүрэм журам, дотоод баримтууд нь ОУ-ын стандартыг барих ёстой гээд өнгөрсөн хоёр жилд бүх дүрэм журмаа өөрчилж нэлээн ажиллалаа.

Үүний нэг шалтгаан нь дэлхийн санхүүгийн зах зээлтэй холбоотой. Бидэнд энэ салбарт хийх ажил маш их байна. Орон сууцын зах зээлийг авч үзвэл их хэмжээний сууцыг шинээр барих хэрэгтэй байна. 

Нийслэлийн айл өрхийн 50 хувь нь гэр хороололд утаа, хөрсний бохирдол гээд маш хүнд нөхцөлд амьдарч байна. Төр нэгэнт байр сууц барьж оруулж чадахгүйгээс хойш ипотекийн зээл л ганц гарц нь юм. 

Мөн ОУ-ын ногоон стандартыг энэ салбарт нэвтрүүлмээр байна. 

Эрчим хүч, ус хэмнэдэг, байгальд ээлтэй, утаа гаргадаггүй гээд манайхан яриад байгаа ч одоо хүртэл ногоон стандарт гэдгийг манай төр батлаагүй л байна.


-Засгийн газар цар тахлаас үүдэлтэй орон сууцны зээлийн эргэн төлөлтийг 2021-2022 он дуустал зогсоосон.  Энэ хугацаанд МИК компани ихээхэн алдагдал үүрч байна гэсэн байсан. Үүнийг тодруулбал?  

-Төрийн шийдвэрийн дагуу орон сууцны зээлийн эргэн төлөлт зогсчихсон. Банкууд дээр байсан хөрөнгө оруулагчдад санал болгож, мөнгө босгосон бүх үнэт цааснууд орлогогүй, эх үүсвэргүй болж  байна гэсэн үг. 

Гэхдээ эргэн төлөлтийг таслахгүй байхын тулд хөрөнгө оруулагчдад өгөх ёстой мөнгийг МИК өөрийнхөө нөөц сангаас төлж ирсэн.  Нөөцийн санг яг үүний төлөө л байгуулдаг. Ямар нэгэн асуудал гарахад эрсдэлийг даах хөрөнгөтэй байна гэсэн үг. Гэтэл үүнийг ашигтай андуурч ойлгоод байна. 

90 000 өрхийн орон сууцны зээлийн хүүгийн эргэн төлөлтийг дааж байна. Хоёр жилд асар их хэмжээний алдагдал хүлээж байгаа. 

Ер нь МИК гэдэг компани байхгүй байж болно. Хуулиараа ямар ч байгууллага энэ ажлыг гүйцэтгэж болно. Өөр байгууллага орж ирээд ажиллахад ч нээлттэй. МИК байхгүй байлаа гээд 6, 8 хувьд ямар ч нөлөөгүй, ялгаагүй. Угаасаа энд оролцдоггүй болохоор.


-Дотоодын зах зээлд ямар эрсдэл, нөхцөл байдал үүсч болох вэ гэдэг нь анхаарал татаж байна?  

-Түүнийг Засгийн газар шийдэж байгаа. Ямар хүүгээр хэнд зээл олгох вэ гэдэг шалгуурыг өөрөө гаргаад явж байгаа. ТОСК, НОСК гээд нийслэлийн, төрийн байгууллага бий. Тэд ч хийх боломжтой. Ер нь зах зээл чөлөөтэй, хэн ч хийж болно.


-МИК иргэдэд олгох орон сууцны зээлээс хувь авдаггүй юм бол хаанаас яаж санхүүждэг юм бэ? 

-Бонд үнэт цаас борлуулалтаас 0.4 хувийн шимтгэл авдаг.                        


-Худалдаа хөгжлийн банкны захирал Д.Эрдэнэбилэгийн ах дүү хамаатан садан МИК компанийн ТУЗ-д байна гэсэн мэдэгдэлд ямар хариу өгөх вэ?

Ер нь энэ байгууллагын 90 хувийг ХХБ, Голомт, Төрийн банк, Хаан, Хас банк гээд арилжааны банкууд эзэмшдэг. 

ХХБ-наас энэ компанийн ТУЗ-д нь байгаа. Бусад банкнаас ч гишүүд нь бий. Хувьцаа эзэмшигчийн хурлаараа сонгуулиа хийдэг. 

Компанийн хуулийн дагуу ТУЗ-аа томилдог, ТУЗ-ын даргаа ч томилдог.


-Баярлалаа. 

/ярилцлагын дараагийн хэсэг Монгол Улсын эдийн засгийн ойрын ирээдүйн нөхцөл сэдвээр үргэлжилнэ. /