Үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлд BIM (Building Information Modeling), SaaS (software as service) платформ, VR (Virtual reality), 3D (three-dimensional) технологи зэрэг инновациуд  амжилттайгаар нэвтэрч байна. 

Эдгээр нь барилга байгууламжийн зураг төсөл боловсруулах, барилга байгууламжийн ажлыг төлөвлөж  удирдах, хэрэгжүүлэх үе шатанд үр дүнтэй болох нь нотлогдсоор байна. Харин блокчейнийг үл хөдлөхийн салбарт ашиглаж эхлээд удаагүй байгаа бөгөөд уг технологид тухайн салбарын суурь гэж хэлж асуудлуудыг шийдвэрлэх боломжууд байгааг тэр бүр олж харахгүй байгаан дээр түүний аугаа  чадавхийг нь бүрэн үнэлж чадаагүй л байна.

Блокчэйн технологи нь ямар ч үл хөдлөх хөрөнгийг дижитал хэсэгт  хувааж тэдгээрийг токенжуулах (жетончлох) боломжийг олгож байна.  Үүний зэрэгцээ хөрөнгийг худалдах худалдан авах гүйлгээг  дижитал орчинд хийж   тэдгээрийн талаарх мэдээллийг (мөнгөн шилжүүлэг, гүйлгээний төлбөр тооцоо, үл хөдлөх хөрөнгийн өмчлөх эрх шилжүүлэх гэх мэт) блокчейн систем дэх блокууддаа хийж байна.  Арилжаа наймаа болон бүртгэлийн бүх үйл ажиллагаанд оролцогч төрийн болоод хувийн байгууллага, талуудын хэн нь ч блокчейнд орсон мэдээллийг өөрчилж чадахгүйн дээр уг мэдээлэл гүйлгээ нь  аюулгүй байдалд, ил тодоор баталгаажиж байршдаг. 

Чухамдаа блокчэйн нь өөрийн сүлжээнд оролцогчдод бүгдэд  нь үнэ цэнийг бий болгож түүнийг тэгш эрхтэйгээр хамтдаа хуваалцах  эдийн засаг (sharing economy)-ийн анхны жинхэнэ загвар болж байна. 

Блокчэйн ашиглахаар хийгдсэн эхний алхмууд

Блокчейн технологийг ашиглан үл хөдлөх хөрөнгийн анхны худалдан авалт, борлуулалт 2018 оны 7-р сард болсон: Propy's Transaction гэдэг блокчэйн платформоор дамжуулан Калифорнид байрших арван акр газрыг онлайн худалдан авагчид биткойноор төлбөрийг нь төлж авсан байна. Уг гүйлгээнд оролцогчид бүх талууд  өөр өөр хотуудад байсан.

Үүний үр дүнд Propy  нь үл хөдлөхийн салбарт хөл тавьсан блокчэйн компаниудын анхдагчдын нэг болсон бөгөөд сарын дараа гэхэд тэд анхны олон улсын гүйлгээг хийжээ. Энэ удаад  Киевт байгаа орон сууцыг Нью-Йоркт байгаа худалдан авагч криптовалютаар (60,000 доллар буюу 212,5 Ethereum)  төлбөрийг нь төлж авчээ.  

Блокчэйн технологийг ашигласан  дараагийн худалдаа 2019 онд болж Швейцарийн Зуг хотод байрлах  18 орон сууц, ресторан бүхий объектыг нийт 3 сая швейцарь франк буюу 2.98 сая доллараар зарах гэрээг үл хөдлөх хөрөнгийн Blockchain платформ Blockimmo, судалгааны компани болох Elea Labs Ltd, дижитал активын үйлчилгээ эрхэлдэг Swiss Crypto Tokens Ltd компаниуд хамтран байгуулж заржээ. Криптовалютын ханшийн хэлбэлзлийн эрсдэлээс зайлсхийхийн тулд Швейцарийн франктай “уясан” тогтвортой крипто валют  (stable coin) болох криптофранк (XCHF) -аар энэхүү хэлэлцээрийг баталгаажуулж арилжааг хийжээ. 

Эдгээр тохиолдлууд үл хөдлөх хөрөнгийн салбарт блокчлон ашиглах боломж хэр өргөн байж болохыг тодорхой харуулсан анхны баримтууд болж түүхэнд үлджээ. 

Салбарын хамгийн чухал хоёр асуудал

Макро түвшинд үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл дээр хоёр үндсэн асуудал байдаг.

1.зах зээлийн төгс бус байдлыг ашиглаж амьдардаг маш олон тооны “шимэгчид” буюу зуучлагчдаас хэрхэн салах ;

2.үл хөдлөх хөрөнгө нь бусад хөрөнгө оруулалтын хэрэгслүүдтэй харьцуулахад хөрвөх чадвар нь бага байдгийг хэрхэн сайжруулах.

Эхлээд үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийг хөрөнгийн зах зээлтэй харьцуулж үзье. Хоёр дахь нь төгс төгөлдөр зах зээл бөгөөд энд  эрэлт, нийлүүлэлт нь зах зээлийн үнийг бүрдүүлдэг. Худалдан авагч нь тодорхой хөрөнгө(хувьцаа)-ийг авахдаа түүний үнийг болзошгүй эрсдэлтэй нь харьцуулан шийдвэрээ гаргах боломжтой. Үнэндээ энд зөвхөн хоёр тоглогч байдаг - худалдагч ба худалдан авагч.

Дээрхитэй харьцуулахад үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл төгс биш байна. Ажил, арилжаа хийх үед худалдагч ба худалдан авагчийн хооронд олон тооны гуравдагч этгээдүүд байдаг - банкууд, агентууд, брокерууд, хуульчид, засгийн газрын зохицуулагч гэх мэт. 

Зуучлагчид төлбөрт шимтгэл, зардалдаа хөрөнгийн үнийн дүнгийн дор хаяж 1-2%, заримдаа бүр илүү их хувийг авдаг. Үл хөдлөх хөрөнгийн арилжаанд оролцогч хоёр тал харилцан бие биедээ итгэдэггүй тул заавал хэн нэгэнд буюу банк, нотариатчдад итгэх шаардлага гарч  тэдгээрээр дамжуулан арилжаагаа хийдэг. 

Үл хөдлөх хөрөнгийн хөрвөх чадварын тухайд бид бас л хөрөнгийн зах зээлтэй харьцуулж болно: Хувьцаагаа яг одоогийнх нь  үнээр нэг секундын дотор зарж болно. Гэтэл үл хөдлөх хөрөнгийн хувьд огт боломжгүй. Гуравдагч этгээдгүйгээр гүйлгээ хэзээ ч гүйцэд хийгддэггүйгээс гадна зарах- авах үйл явцад  нэлээд удаан хугацаа шаарддаг. 

Хэрэв танд өөрт байгаа  барилга байгууламжийг жишээ нь 10 сая доллараар зарах шаардлагатай бол үүнийг хийхэд хэцүү байдаг. Учир нь ийм хөрөнгө оруулалт хийхэд бэлэн байгаа худалдан авагчдын тоо нь 100 мянган долларын хөрөнгө оруулалт хийх боломжтой худалдан авагчдаас мэдээж хамаагүй цөөн. Бүх объектыг бүхэлд нь  худалдан авагч байхгүй бол та хэсэглээд зарж болох хэдий ч  энэ үед хөрөнгийн хөрвөх чадвар нь маш ихээр алдагддаг.